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不良资产评估应注意什么?

发布时间:2020-07-18 12:18:10

不良资产是一种投资行为,低买高卖是其显著的“投资特征”。单从这个角度,我们就可以得出结论,投资的成败取决于定价。因此,价值评估在不良资产处置中的重要性不言而喻。为降低风险,实现收益化,不良资产处置负责人应在一定程度上对项目价值进行评估。

不良资产是一种投资行为,低买高卖是其显著的“投资特征”。单从这个角度,我们就可以得出结论,投资的成败取决于定价。因此,价值评估在不良资产处置中的重要性不言而喻。为降低风险,实现收益化,不良资产处置负责人应在一定程度上对项目价值进行评估。

影响不良资产评估的因素大致可分为理论价值、自身缺陷和客观因素所谓资产理论价值,是指不考虑客观因素和自身缺陷的项目本身的价值;所谓自我缺陷,是指项目本身所带来的缺陷,如工期、程序不完善等;所谓客观因素涉及面广,包括处置能力、财务成本和预期、政府干预、经济形势等一系列客观因素。

这三个因素的理论价值是可以准确计算的,但难以量化项目价值的升降所带来的自身缺陷和客观因素。因为终的项目价值实际上是价值和风险之间的博弈。自1999年进入行业以来,由于项目的复杂性,价值评估一直没有形成行业标准。如果预测错误,将给投资者带来巨大风险。因此,在不良资产评估过程中,必须准确把握以下几点:

1、 数据收集和分析

(1)数据收集

债务评估需要收集的数据很多,主要包括以下数据:借款合同、担保合同、抵押/质押合同等与债权有关的信用资料、借款及还款证明;债务企业、担保企业营业执照工商登记、法人身份证、个人担保人身份证、贷款卡;抵押物、质押物的产权:房地产证、国有土地使用证、国有土地出让合同、租赁合同、“四证一册”、主要设备购置合同、发票等。向国土资源局、房管局、车管所查询债务人、担保人的资产,冻结资产抵押;向法院查询债务人、担保人的诉讼情况;提供查询记录;

(2)数据分析

一、查阅债权债务关系形成及其权利保护的全部档案;

二、分析贷款的历史形成、损失原因、经营情况等;

三、核实工商登记和资产抵押情况;

四、对债务人、债务人企业进行实地考察,了解债权人、债务人企业的经营状况、规模和有效财产;对保证人、保证人企业进行实地考察,了解保证人、保证人企业的经营状况、规模和有效财产。

五、对债权抵押的资产和债务人、担保人名下的有效资产进行现场调查。

六、收集和分析调查数据,收集当地宏观经济环境和债权交易市场,确定和分析影响债权价值的主要因素,包括债权人和担保人的姓名、借款时间、金额、还款来源、还款情况和逾期时间;债权人和担保人的情况、诉讼、法律尽职调查和当地市场环境等。综合分析以上影响因素,提出分析结果。

七、合理分析和估计债权的价值。对收集到的资料进行分析,确定评估基准日、评估范围和评估方法,并对债权价值进行评估。

2、 评价对象和范围

(1) 评价对象

包括以财产性贷款购买的资产、以财产性债务处置资产收回的资产、委托管理的实物资产和产生的权益,以及其他能够实现债务清偿权的实物资产。

主要包括商业债转股、偿债权益、质押权益等

主要包括土地使用权、商标权、收益等无形资产。

(2) 评价范围

债权价值分析的范围是债务人和负债的关联方的相关资产和负债,以及或有资产和负债。

3、 基准日

根据银行提供的资料,一般以银行提供的债权本息日作为评估基准日。

4、 适用价值类型

价值类型主要有市场价值、清算价值、投资价值和残值。在评估过程中,根据实际情况选择合适的价值类型。

在评估债权类不良资产时,一般考虑资产的强制出售等因素选择清算价值。清算价值是指被分析对象在强制出售、快速变现等异常市场条件下的估计价值金额。


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