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上市公司净资产评估方法

发布时间:2020-07-16 11:18:10

企业价值评估有三种基本方法:市场法、收益法和资产基础法。  

企业价值评估有三种基本方法:市场法、收益法和资产基础法。

市场法是利用市场上同类或类似资产的近交易价格,通过直接比较或类比分析来估计资产价值的一种评估方法。采用市场方法的基本前提是存在一个公开市场,这种资产的交易非常活跃。

收益法是通过估计被评估资产预计未来收益的现值来判断资产价值的一种评估方法。收益法的基本原则是,任何理性的买主在购买资产时都不愿意支付比购买资产未来收益更多的钱。采用收益法评估资产价值的前提是可以量化预期收益,预测预期收益年限,预测与折现密切相关的预期收益风险。

资产基础法,以前称为单项资产汇总法、成本法等,近又称为资产基础法。这种方法的实质是以企业的资产负债表为基础的。受托企业各项可辨认资产和负债的总价值,在对公允价值进行逐一评估后,采用代数累加法计算,累加所得的总价值为企业的整体市场价值。资本市场的大量案例证明,在一定条件下,在一定范围内,企业的交易价值作为集合的结果被市场所接受。运用资产基础法对企业价值进行评估的关键是对每一项可辨认资产和负债及其对企业整体价值的贡献给出合理的评估值。

(一) 流动资产评估

流动资产是指企业在一年或一年以上的营业周期内,在生产经营活动中实现或消耗的资产。

货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。一般以核实调整后的账面价值作为资产评估的现值。对现金进行清点,并将基准日的实际存货进行冲销,作为评估价值。银行存款和其他货币资金,参照银行存款对账单和银行存款余额调整表,经核实调整后,按账面价值对人民币账户进行评估。

企业会计人员出示应收票据或兑现凭证,核对票面金额、出票日期、发行单位、利率等,以确定评估基准日应收票据的存在和会计记录的准确性。

应收账款评估(应收账款、其他应收账款和预付账款)。在历史数据和评估的帮助下,可以通过检查明细分类账、发出询价函或执行其他程序来核实细节。评估价值根据每笔款项的可收回金额确定。

在核实的基础上,根据每笔款项收回的可能性确定评估价值。根据历史资料和目前的调查,评估人员分析了拖欠的金额、时间和原因、资金的回收、拖欠的资金、信用和管理。有充分理由相信全部能够收回的,经核实后按账面价值评估;符合有关管理制度规定,应当予以核销的,包括应当计入损益的费用,或者有明显迹象表明不能收回的回收后,按零值评定。所有应收款的现值可以通过汇总各种情况的计算结果得出。

存货评估原则上分为两类:一类是产品生产或管理所需的原材料、低值易耗品等;另一类是生产过程中的半成品和产成品。待估存货主要包括原材料、库存周转材料、委外加工材料、产成品、在产品等,根据资产占有方提供的存货清单,我们核实了相关的采购发票和会计凭证,核对了各类存货,调查了存货情况了解仓库的仓储和内部控制制度。在此基础上,对委托评估的原材料、入库周转材料、委外加工材料、产成品、在制品进行评估。生产产品所需的材料以其重置价值为基础,对产成品或各种在制品的评估以实现(销售)收入为基础。

(1) 采购物资(原材料、库存周转材料)的评估:

采购原材料的评估以当前市场价格为基础。评估值是将核定数量乘以当前市场采购价格,并考虑合理的运杂费、损耗、验收、分拣、仓储等费用后得出的。对于损坏、腐蚀、积压的原材料,在充分考虑经济折旧和功能折旧的基础上,确定评估值。

(2) 成品评定:

根据成品的适销性,将成品分为畅销品、正常销售品、勉强销售品和滞销积压品。根据产成品销售成本率、销售费用率及相关税率,以全部成本为基础,根据各产品的市场销售情况,决定是否适当增加利润或低于成本,分别确定评估计算公式进行评估。本次评估涉及的成品均为正常销售产品。

(3) 在制品评估:

原材料一旦进入生产过程,就开始积累企业的产品利润。根据不同产品、材料、劳动力和不同生产阶段费用的构成特点,在产品验证后,根据成本和完工当量,确定每个在制品应增加的适当利润。

同时满足下列条件的非流动资产(包括固定资产)划分为持有待售:企业对该资产的处置作出决议;企业与受让方签订了不可撤销的销售协议;转让将在一年内完成。评估价值根据双方签订的价格直接确定。

委托评估的其他流动资产为预缴所得税。评估人员通过查阅企业所得税申报表等方法确定评估价值。

(二) 非流动资产评估

作为一种企业资产,长期投资的存在是因为它对其他企业具有一定的权益,因此对长期投资的评价主要是对投资所代表的权益进行评价。采用收益现值法评估企业的长期投资权益。但是,由于我国的统计标准不同,收益现值法各项参数的选取存在很大的不确定性,因此目前,对长期投资的评价通常采用资产基础法:

其他长期投资的评估价值为投资者按权益比例持有被投资单位的净资产:非控制性长期投资,被投资单位的净资产直接参照被投资单位在评估基准日的财务报表;控制性长期投资,被投资单位的净资产直接参照被投资单位在评估基准日的财务报表净资产是指被投资单位经整体评估后的净资产的评估价值。

房屋(和土地)的评估可以通过多种方法进行。房屋和土地可以合并为一个整体,或者房屋和土地可以分开评估。具体方法取决于房地产资产的用途、评估目的、信息等。

估价对象为扬中市义和路工业厂房及购买的商品房。扬中市的工业厂房由企业自建自用,购买商品房。

商品住宅买卖、租赁是一种普遍现象,其租赁案例也很多。在活跃的房地产市场中,通过对大量同类楼盘成交价格的分析和调整,可以很好地反映估价对象的市场价值;扬中工业厂房房屋租赁和销售较少,当地工业用地开发数据较多,而成本和税收的构成也相对较高,以便于明确。因此,本次评估中,工业厂房按房地产分别进行评估,房屋采用成本法,购买商品房采用比较法。

对机械、电子设备和车辆的评估是以目前的市场价格为基础的。

在对机器设备的评估中,首先要根据验资评估明细表所列内容,通过对相关合同、合法权属证明的审核,对资产所有者提供的机器、电子设备、车辆的产权进行核实,会计凭证和设备台帐。

重置全价是指在当前条件下,为使资产重新取得、建造或形成与估价对象相同或基本相似的全新状态所需的全部费用。国产设备的全额重置价格是根据国内市场同类设备的现行市场价格,加上相关合理成本计算得出的。根据国务院的决定,增值税转型改革将于2009年1月1日起在**范围内实施。普通纳税人购买的机器设备,可以抵扣增值税。本次评估重置总价不含可抵扣增值税。

同类设备的现行市场价格,用于确定无法查询和能够找到价格的设备。进口设备的全部重置价格以到岸价格加上其他必要的合理费用为基础。

成新率反映了估价对象在新的状态下的现值与其全部重置价格的比值。成新率采用年限法、分部计分法或两者结合法确定。在分析计算成新率时,应充分考虑设备的设计、制造、实际使用、维护、修理和改造,充分考虑设计使用寿命、物理寿命、经济寿命、现有性能的影响,运行状态和技术进展。对车辆严格执行**规定的强制报废标准

将重置全价乘以成新率,得到设备重置净价的评估值。

一般来说,在建工程的账面价值基本上反映了企业对资产的物权。因为在企业支付的工程款大于工程形象进度的情况下,部分属于预付款性质,工程竣工决算后可以少支付;在支付的工程款等于形象进度的情况下,帐面价值反映项目的实际价值;如果付款低于项目的形象进度,则表明企业有欠款,项目竣工决算后必须多付款。在本次评估中,根据企业从项目建设到评估基准日的实际支付情况,调整材料价格、增加资金成本等因素后,得出评估价值。

比较法是指根据替代原则,选取几个属于同一供需圈、条件或使用价值相似的土地交易案例作为比较实例,比较交易条件、交易日期、区域因素等的方法,与估价对象的个别因素和其他条件,并对比较实例进行修正,从而确定估价对象的价格。基本计算公式为:

估价对象比较地价=成交实例地价×成交情况修正系数×成交日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数

基准地价修正法根据城市基准地价和基准地价修正系数的计算结果,根据替代原则,将待估土地的区域条件和个别条件与土地所在区域的平均条件进行比较,选择相应的修正系数根据修正系数表修正基准地价,从而得出待估土地在基准日价格法上的价格。其基本公式是:

P=P0×Ry×Ri×(1+Ra)×(1+Re)×Rp

式中:P0:基准地价

Ry:年修正系数

RI:日修正系数

RA,re:区域因子和个别因子修正因子

RP:建筑面积比修正系数

其他非流动资产评估。委托评估的其他非流动资产实际为预付设备款和工程款,评估方法与应收款项相当。

(三) 负债评估

负债是指以货币计量,需要以未来资产或服务支付的经济债务。

负债的评估价值,在评估目的实现后,根据实际负债和产权人承担的金额确认。


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