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租赁资产评估中租赁价格的确定方法分析

发布时间:2020-07-02 11:18:10

 方法一:计算正常情况下的应付金额。计算步骤如下:

方法一:计算正常情况下的应付金额。计算步骤如下:

方法二:加速租赁资产的折旧,仍采用上例。

前者简单易懂;后者考虑时间价值概念,租金价格更具说服力。然而,这两种方法都存在一些共同的问题

(1) 不考虑设备原值与重置成本之间可能发生的变化,甚至严重偏差。

对于正常的租赁行为,作为出租人,基本的要求是获得与原始资产同等的收益。因为出租人投资购买该项资产的目的是为了再生产,获得一定的收益,即比银行存款利率高的收益;同时,也失去了投资其他领域的机会;此外,作为投资者,投资该领域的目的是获得平均利润水平不低于行业平均水平。上述前提决定了租金价格定位应考虑上述因素。

资产的实际技术状况决定了承租人在使用中可能承担的风险。租赁合同约定设备维修费用由承租人承担的,新设备与旧设备明显不同。

鉴于上述原因,我们提出了综合考虑上述因素后确定的年租金价格的评估方法。

一、采用收益法确定年度租金评估的技术路线。也就是说,通过估计被评估资产的预期未来收益,并将其折算为现值来确定被评估资产价值的一种评估方法。年租金价格的评估方法是根据上述原则,在评估现值的基础上确定预期未来收益。具体步骤如下:

(1) 首先,年租金的定义应根据双方签订的租赁意向确定。双方协议的不同对租赁价格的评估结论有一定的影响。如果租金以不同方式支付,评估价格将有所不同。因此,我们事先假设,待确定的年租金是在每个租赁年度结束时收回的租金价值。价值的内涵包括机器设备的折旧费用、资产占用的利息、资产的平均收益、出租人取得租金收入所应缴纳的相关税费等。

(2) 确定年净租金时应考虑的因素年租金价格的确定是以各种资产的评估结果为基础,结合资产价值评估过程中预期使用年限的确定、出租人与承租人约定的租赁年限、租金的支付方式价格、资产的行业平均收益、租赁期末资产残值等。

(3) 评估的前提是评估资产的租赁价格。首先,应确定评估的前提,因为涉及租赁行为的资产未来情况具有一定的不确定性。例如,我们为一个项目设定的评估前提是:租赁过程中租赁资产的正常维护由承租人承担;租金价格的评估依据是相应的资产评估报告;租赁期内相关资产市场价格无重大变化;租赁双方约定的其他条件,如相关税费、资产保险费、正常维修费用等,由承租人承担,出租人取得的租金收入为全部净租金收入。

(4) 评估思路以预期原则为基础。根据某项资产的评估价值(p0j)、租赁资产的残值(回收价值)、折现系数I和租赁期n,确定评估对象未来n年租赁期的年净租金pzj。上述参数之间的关系如下:p0j=pzj/(1+I)1+pzj/(1+I)2++pzj/(1+I)n+SVJ/(1+I)n根据上述公式计算出相当于年净租金的pzj,在此基础上,再考虑出租人因租赁行为而应缴纳的税费,得出相当于年租金的价格。

二、年租金价格的确定。年净租金等于机械设备资产年净租金的确定,按下列公式确定。

每个符号的含义是:SVJ——租赁期届满时单项资产的残值

注:当nsvj=PJ×δJ时

相关参数的确定:①单项资产评估净值(p0j)的确定:根据××资产评估报告书的评估结果确定;②租赁期限n的确定:根据双方约定,按n年计算;③ 单项资产评估原值的确定:根据×《资产评估报告书》的评估结果;④单项资产评估的确定:根据×《资产评估报告书》的相关评估工作文件;⑤ 固定资产净残值率δJ的确定:按资产类别分别为1%-3%;⑥折现率的确定:折现率的确定应考虑时间价值因素(指银行同期利率)和资金风险因素并对所涉及行业的总资产收益率(或基准收益率)进行了分析和确定。

(2) 根据估价前提,由承租人承担相关税费。出租人收取的租金价格应当包括因出租行为产生的相关税费。

nPr=∑Prjj=1Prj=Pzj/(1-ζ)

对于房地产租赁价格的评估,净租金的确定方法与机械设备基本相同,但不同的是一般不考虑净残值。在此基础上,根据现行《中华人民共和国房地产税暂行条例》,房地产出租的,由产权人缴纳房地产税,房地产税为出租收入的12%。

一、采用该方法确定的租金以评估净值为基础,并考虑了设备现状对租金价格的影响。

二、租金价格的确定应以双方经济行为的相关约定为基础,如承担相关税费的一方。

三、考虑到租赁资产(特别是机器设备资产)的复杂性和多样性,在计算租金时,需要对相关资产进行适当的分类。例如,根据设备的预期使用寿命,可以分为短于租赁期的设备和长于租赁期的设备。如果预计只有少量设备(评估值较低的非主要资产)的使用寿命短于租赁期,为简化计算,可以将其预期使用寿命视为等于租赁期,从而获得所有资产的年租金等值,对整个估价结果影响不大,当然,上述租金价格的估价结果也可以根据时间段类别进行适当划分。

四、上述租金价格是在资产市场价格没有重大变化的前提下计算的。因此,租赁报告书应当反映相关前提假设:如“租赁期内资产市值发生重大变化的,应当按照同一方法适当调整租赁价格”等事项。


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