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不同类型企业的固定资产评估!

发布时间:2020-06-17 11:18:10

固定资产评估是指对特定资产的评估,是一项比较复杂的工作,具有项目差异大、影响因素多、工程技术性强的特点。企业固定资产主要包括机器设备、建筑物、在建工程和土地使用权等。

固定资产评估是指对特定资产的评估,是一项比较复杂的工作,具有项目差异大、影响因素多、工程技术性强的特点。企业固定资产主要包括机器设备、建筑物、在建工程和土地使用权等。

机器设备可以单独评估,也可以与企业其他资产一并评估。核查企业资产时,应当注意未购置的设备、已摊销的设备、租入租出的设备、建筑物的辅助设备和资产的使用情况。设备评估一般采用重置成本法;有二手交易市场或相关机械设备交易实例较多的,也可采用现行市场价格法进行评估;可用于独立经营和盈利的机械设备,采用市场价格法进行评估评价方法可采用收益现值法。

在对采购的机械设备进行评估时,应考虑以下重置价格组成部分:设备采购价格、运输成本、安装调试成本、进口设备关税、一定时期内大型机械设备的资金成本和其他合理费用,如手续费、牌照费、验车费等。

对自制机器设备的评估,需要考虑以下重置价格项目:大型自制机器设备的制造成本、安装调试成本、合理的资金成本、合理的利润和其他必要的合理费用。进口机器设备在中国境内能够找到替代品的,参照基准日该替代品的市场价格。固定资产因功能或实物原因报废的,资产评估值为零。

一般情况下,对企业在建的所有建筑物和项目,采用重置价值法进行评估,即在正常情况下,对基准日在建的建筑物或项目进行重新购买所需的全部费用。所有费用包括直接费用、待计算的间接费用、其他费用、资金成本等,施工过程中不可避免的设备、材料和资金的消耗应纳入考核范围。

在建工程主要是指固定资产的建设和改良工程,包括生产性和非生产性固定资产的成套或单独建设以及维修、安装、改建、扩建和大修工程。对于在建工程中可能发挥预期作用的固定资产,一般应纳入在建工程评估范围。

一般情况下,在建工程竣工后,应按其具体情况分为建筑物、机械设备和其他资产,并予以说明。在评估过程中,应注意在建工程的具体内容、开工日期、结算方式、实际竣工程度和工程量,以及评估基准日后的实际支付情况和支付人。确定评估基准日,应便于划分完成程度,准确计算项目资金,尽量接近评估现场的工作时间。

在正常建设和正常支付工程款的情况下,且开工时间自评估基准日起不超过一年的,可扣除实际支付工程款中不合理的费用,然后根据各项费用的价值变化进行调整,得出评估值。收益价值法可用于在建工程竣工后盈利的评价。也就是说,通过估计预期收益,将其折算为现值,再减去新增投资额及其资本成本,得出在建工程的评估价值。

土地使用权可以与地上建筑物一并评估为房地产,也可以与整个企业一并评估。现行市场价值法、收益现值法和重置成本法可用于土地使用权的评估。土地使用权交易市场比较发达的,可以先采用现行市场价格法,并根据市场交易惯例进行调整,得出评估价值;反之,可以采用收益现值法,评估价值可以根据土地使用权预期收益的折现值确定;如果两种方法都不合适,可以采用重置成本法,即重置成本法可以根据取得的现有土地使用权发生的一切费用来确定。

由于经济发展水平的不同,我国不同城市的基准地价也不尽相同。在对土地使用权进行评估时,不能简单地以每个城市的基准地价作为当前的公允地价,即评估价值。如果已发布的基准地价对当地地价有决定性影响的,可以根据基准地价,结合被评估土地的基本情况和土地出让金的实际征收水平,对土地使用权进行评估。同时,还要了解土地出让金的构成、适用范围等规定;注意与房屋评估的衔接,土地的取得、开发和配套费用不得重复计算或遗漏。

评估土地使用权租赁时,按照租赁期限计算土地使用权价格,折算为标准年租金价格,并在资产评估报告中说明评估确定的租金支付方式。当一方不缴纳土地使用费,而成立的公司缴纳土地使用费时,估价人员必须将各项开发及配套费用计算为土地开发费。


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