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你对房地产企业的审计重点了解多少?

发布时间:2020-05-24 10:18:10

房地产企业在收入方面存在的主要问题是提前确认收入或虚增收入。因此,就审计销售收入的真实性而言,审计人员应重点关注以下几个方面:

房地产企业在收入方面存在的主要问题是提前确认收入或虚增收入。因此,就审计销售收入的真实性而言,审计人员应重点关注以下几个方面:

① 检查房地产企业是否取得商品房预售许可证。这可以在销售网站查询,审计人员也可以通过当地住房保障和房地产管理局的网站查询其真实性。而且,预售许可证中还有一些与商品房预售有关的具体信息,如每栋楼号的楼盘名称、楼层、核定预售面积等,审计人员可以初步判断。

② 将企业提供的供销清单与采购合同中的相关条款进行对比,同时抽查部分业主办理的入住通知单。

③ 向物业公司索取已售、未售住宅物业管理费征收统计表,对已售商品房进行抽查,核对业主入住情况,或者审计人员也可以在晚上检查每层楼的灯光数量,以估计业主的实际入住率。还有一种简单的方法可以检查水电表的运行记录,这是反映房子真实的一种衡量是否有人在居住。另外,对未售楼盘进行清查,并结合售楼处销售楼盘的销售进度,判断已开发商品房的销售情况。

④ 大部分商品房销售将涉及银行的抵押贷款。当抵押贷款手续办理完毕但银行贷款尚未收到时,企业将形成大量应收账款。因此,为了检查应收账款的真实性和准确性,审计师可以采用信函或其他替代程序,通过关注资产负债表日后的收款情况,判断是否存在应收账款和收入虚拟增加的情况。

⑤ 企业向职工提供住房抵押贷款,但抵押贷款的金额未从职工工资收入中扣除的,应视为企业向职工提供的福利,应缴纳个人所得税。可与缴纳的个人所得税一并分析。如果企业不为这部分福利缴纳个人所得税,只有两种情况。一是企业偷税漏税;二是企业向职工住房虚假销售。

⑥ 对大型销售业务,要求签订合同,做好交付使用记录,收款。您还可以查看房产证、土地使用证等事项是否办理完毕,以确定是否为实卖。另外,大多数虚假销售的情况下都会有期后退货的现象,所以审计人员应该把重点放在期后退货的项目上。对于大型销售业务,还应到现场查看房屋使用情况。如果长时间闲置,则可能表明存在问题。

对于房地产开发企业来说,大部分预付款都要结转开发成本,但有时企业希望少结转成本,使报表好看。审计人员可以判断帐面上是否存在大额预付款,并对其进行分析。

将开发商的预算数据、重大变更数据与本期工程竣工进度报告进行比较,看是否存在显著差异,分析开发商是否对商品房成本及应向施工承包人支付的相应工程款进行了充分估算。对于已完工的工程,要求提供相应的结算资料,检查是否存在成本不足的现象。

检查企业的成本结转表,并检查所采用的结转方法是否合理。重点在于自用地板的成本结转方式是否与其他销售部件的成本结转方式相同。

房地产企业的存货主要是未售出的已建房地产。在对存货进行审计时,重要的是检查存货是否存在,存货是否真的存在,其所有权是否属于被审计单位。

通过对未售房地产企业的实地考察,我们可以知道这些房地产是否真的存在。

房地产企业往往需要大量的资金,而为了保持资金链的连续性,房地产企业通常通过抵押方式借入大量资金。抵押贷款通常选择未售出的财产。因此,在审查其所有权时,审计师可以向被审计单位索取抵押合同,并分析抵押物清单中用于抵押的资产的类型、价值和位置。抵押物为在售房地产的,应当在销售统计表中将已用于抵押的房地产面积与未出售的房地产面积进行比较。前者大于后者的,将已出售的房地产作为抵押。

不同的企业对利益的处理有不同的偏好。因此,对于企业利息资本化是否合理,审计人员应注意以下几点:

① 向被审计单位索取借款合同,注意借款合同是否与房地产项目开发有关,通过核对合同规定的借款利率和借款期限,判断企业资本化利率的合理性。

② 结合施工方的交付使用记录和质检、消防等相关部门的验收记录,判断资本化期限是否合理。

③ 如有被审计单位母公司、子公司等非金融机构贷款,分析资本化利率是否超过同期银行利率。

增值税。从2016年5月1日起,营业税改为增值税。房地产企业应当缴纳增值税,不缴纳营业税。因此,在增值税方面,要特别注意企业进项税额扣除是否合规、正确,增值税发票的真实性是否也需要审核。我们还可以判断企业缴纳的增值税与城建税、教育费附加之间的逻辑关系是否合理。

土地增值税。主要关注的是:检查企业是否及时进行项目决算,检查企业是否将价格明显偏低的商铺商品房销售出去,以减少销售收入,检查企业是否虚报房地产交易所公共配套设施支出和未确认收入少缴或不缴土地增值税。

财产税。对于房地产税,审计人员应关注长期未售房地产的现状,如房地产是否已出租或出借,但仍长期挂在存货上。在这方面,你可以惊奇地检查一部分库存,看看它的真正用途。


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