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分享房地产企业内部审计的特点和难点!

发布时间:2020-05-23 12:18:10

房地产企业是资金密集型企业。其开发运营具有覆盖面广、项目成本大、投资周期长、资金回收慢、操作风险高等特点。其下属公司地理位置分散,管理链条长。为了加强控制,集团总部在总部设立了更强有力的内部审计机构。内审员对所属各单位进行横向比较分析,及时发现管理中的薄弱环节,提交管理层改进。随着保护资产、加强内部控制、提高管理水平和经济效益的需要,领导对审计重要性的认识和重视程度不断提高。内部审计的职能已逐步发展为企业管理审计,或称全面审计。

房地产企业是资金密集型企业。其开发运营具有覆盖面广、项目成本大、投资周期长、资金回收慢、操作风险高等特点。其下属公司地理位置分散,管理链条长。为了加强控制,集团总部在总部设立了更强有力的内部审计机构。内审员对所属各单位进行横向比较分析,及时发现管理中的薄弱环节,提交管理层改进。随着保护资产、加强内部控制、提高管理水平和经济效益的需要,领导对审计重要性的认识和重视程度不断提高。内部审计的职能已逐步发展为企业管理审计,或称全面审计。

房地产内部审计的特点和难点:

房地产业务流程的复杂性决定了内部控制审计手段和方法的复杂性、多样性和专业性。需要多学科、多专业的合作。要从社会、行业和专业的角度考虑审计方法、控制手段和评价原则,促进企业建立更加完善的内部审计制度,充分发挥内部审计战略功能优势。

房地产内部审计难点分析:

一、信息沟通不平等加大跨地区经营管理难度

房地产公司大多是跨区域、跨业态的项目公司发展模式。外埠项目管理信息不畅通,监管不到位、不及时,使得集团管理信息的及时性、准确性和完整性存在诸多漏洞。项目公司存在的问题不能及时、准确地反馈,加大了问题的隐蔽性,促进了腐败的滋生和蔓延。例如,外国项目公司在投标过程中存在弊端。由于信息手段的滞后,集团公司在提交材料的审批过程中无法发现瑕疵。后期,内部审计部门在项目的日常审计中发现问题,但损失已成事实。

二、房地产开发产品特性导致短期盈利行为

房地产企业的产品具有建设周期长、投资高、独立、一次性等特点。独到的地理位置、复杂多变的结构设计、多样化的使用功能、不同的材料选择,使得每个开发项目同时具有一定的相关性和特点,这使得成本管理复杂多变,增加了舞弊的可能性。由于建设周期长,资金投入巨大,欺诈行为十分隐蔽。此外,一次性产品使项目公司的期限更短。项目建成后,项目公司各级人员将面临新的去留选择,使项目公司成员缺乏对企业的归属感,为舞弊行为提供了主观心理动力。

不完善的管理体制不仅体现在刚刚进入房地产领域的企业,也体现在一些老的房地产集团。比如:与项目现场管理和成本控制不相适应的岗位分离和限制;制度实施过程中缺乏监督机制,对违规行为缺乏有效的处罚措施。房地产企业在注重短期经营效果评估的同时,不能忽视对企业有长远影响的管理体系的完善和维护。

各种材料的价格、设计和施工招标都是隐蔽的,这使得终开发产品的施工价格不对外公开。有的企业在每个项目开发后期没有对各种价格信息进行梳理,无法实现价格信息的内部共享,有的大型企业不一定要专门设立部门来完成这项工作,无法形成良好的价格控制体系。同时,基础价格(如材料)具有时间性和地域性的特点。因此,公众的相关信息只能起到参考作用,对建筑价格的控制也非常有限。价格隐蔽的现实给企业成本控制带来了一定的困难,也为欺诈行为的发生提供了机会。

上述问题的出现,要求内部审计必须从经营管理的全过程进行监督。预审计、过程审计和结果审计是审计监督时间范围的拓展和审计视角的转变。因为在招投标、结算、项目管理和每份合同的签订过程中都可能出现欺诈行为。因此,发挥内部审计职能的关键是对整个过程进行监督,对各个环节的经济效益进行评价,避免舞弊行为的发生,减少不合理行为造成的损失。在实际工作中,不仅要从观念上认识到全过程控制的重要性,而且要注意在实际工作中运用必要的措施和手段,如:尽职调查项目收购、评估和指导公司的经营制度、预算、岗位分配、业务流程等以及其他控制要素;在过程中,要以项目可行性研究、预算和合同台帐为主线,对合同内容和执行情况进行监督;事后对合同执行结果进行验收和评审;对项目发展的经济效益预期进行比较和评价。使全过程的控制和监督真正做到自觉与行动的统一。


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