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不良资产处置中住宅房地产抵押评估

发布时间:2019-12-28 11:18:10

在分析抵押房屋的收回时,首先要判断抵押的有效性,然后根据不同的收回方案分析抵押房屋的估价和收回时间,并结合不同回收方案下影响住房资产变现的主要因素,判断可能的回收量和回收时间。在借款人违约的情况下,对于债权人而言,抵押房屋主要通过以下方式实现价值恢复:

一、主要评价思路

在分析抵押房屋的收回时,首先要判断抵押的有效性,然后根据不同的收回方案分析抵押房屋的估价和收回时间,并结合不同回收方案下影响住房资产变现的主要因素,判断可能的回收量和回收时间。在借款人违约的情况下,对于债权人而言,抵押房屋主要通过以下方式实现价值恢复:

与抵押人协商以折价或者拍卖、变卖抵押物的方式清偿借款人对抵押房屋的银行贷款;

协议不成的,银行作为债权人可以依法申请强制执行抵押资产;

其他情形:抵押权人同意债权人(银行)通过非诉讼方式处分抵押资产,或者住宅房地产所有人为企业(借款人)的,借款人可以通过引入第三方机构购买。借款人的住宅物业可以与其他资产一起以固定价格转让给收购方。此时,住宅物业的价值取决于收购协议的安排。

二、抵押住房的有效性评价

有效的住房抵押贷款至少应具备以下特征:

抵押人应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。

二、抵押房地产符合法律规定,权属明确。

教育、医疗、市政等公益事业用房地产;

列入文物保护的建筑物和其他具有重要纪念意义的建筑物;

依法被查封、扣押、监督或者其他形式限制的房地产;

所有权明确,是指抵押人对抵押的房地产具有合法、完整、无争议的所有权和完全处分权,如违法建筑的抵押权无效,部分产权如经济适用房、职工按标准价格购买的公共住房等,在处分时会受到一定的限制,可能会出现共有产权一方处分不动产而其他共有人不同意的情况

对已竣工的住宅房地产抵押,应当遵循“房屋与地、土地与房屋、房地产相结合”的原则,即房屋及其占用的土地只抵押,资产视同共抵押。但抵押土地权证面积大于建筑物占用面积的,应当同时办理土地抵押登记和房地产抵押登记。

在建抵押住房,应当依法办理抵押登记手续。建设用地使用权抵押,地上新建建筑物不属于抵押物,处置时应当将土地与建筑物一并处置,但土地抵押权人对新建建筑物的价值变动不享有优先受偿权。划拨土地抵押,需经县级以上政府土地行政主管部门准确批准。

三、抵押合同是以书面形式订立的,合法有效,抵押权是依法设立的,并在法律诉讼的范围内。

伪造的抵押合同或者虚假的抵押登记不具有法律效力;

房屋等不动产抵押,必须在办理抵押登记手续后才能设立;

法院对抵押权的保护不超过主要债权的诉讼时效。如果银行作为抵押权人行使抵押权超出了主要债权的诉讼时效,此时抵押权已经失去司法保护,抵押权难以实现;

抵押合同内容与抵押登记内容不一致的,以抵押登记内容为准。

四、抵押房屋回收价值评估

如上所述,抵押房屋的收回价值与正常市场条件下的市场价值不同。回收价值是指企业或者个人无力清偿债务,申请破产清算或者强制执行资产变现时,抵押资产在未来较短时间内变现的价值。

多数地区法院强制执行的房产,要求买受人在短时间内付清全部房款,因此收受人有限,处置时应考虑价值折价。事实上,对抵押住房回收价值的评估是在强制变现的情况下对其处置价值的评估,但有时对回收价值的分析依赖于对正常市场情况下价值形成的判断。

在正常的市场情况下,对于不同类型的房地产估价,常用的估价方法主要有市场法、成本法、收益法等。

其中,住房受益于更活跃的交易市场和更具可比性的案例,这通常适用于市场法。

市场法是“选择双方自愿、公平地在近期正常市场条件下成交的类似情况(如周边情况类似的二手房成交价格)的单价作为待评估抵押物的基准单价,并在此基础上,考虑必要的价格修正,以获得抵押财产可能的价值。”。在特殊情况下,如景区别墅周边没有可比的市场案例可供出租,可考虑采用租赁法进行估价。”

根据上述思路,对于抵押房屋回收价值的判断,理想的情况是获得近期类似案件的司法拍卖成交价格作为抵押房屋的基准单价。在此基础上,考虑到必要的价格修正和实现过程中影响因素的调整,可以得到抵押房屋有可能收回的价值。

次优方案是在近期正常市场情况下,获得类似案件的成交价格或司法拍卖的拍卖价格。一般来说,由于市场环境和交易方式的不同,正常市场价格会高于同类房地产的司法拍卖价格,而同类房地产的司法拍卖价格可能存在虚高的问题,因此高于司法拍卖价格,无论是近期正常市场情况下的成交价格,还是目前司法拍卖的成交价格,都应考虑司法拍卖成交价格与司法拍卖成交价格之间的差异。

在选择类似案例确定基准单价时,主要考虑的因素是:地点相似;用途相同;结构相同。根据选定可比案例与抵押物在面积、朝向、房屋类型、楼层、剩余使用年限、装修、物业管理、周边配套等方面的差异,对基准单价进行修改,并考虑到变现过程中影响因素的调整,得到抵押物的修正单价,得到抵押物有可能收回的价值。

在建住房:一般情况下,假设开发项目的销售价值可以通过竣工后可能的销售单价乘以建筑面积来获得。根据当前的建设进度、可能的后续建设投资、相关税费、预期利润空间等因素,以及实现过程中影响因素的调整,可以得出在建房屋可能的回收价值。

此外,在极少数情况下,抵押房屋可能已完成拍卖程序,但尚未进入分配程序。此时,拍卖价值为抵押房屋的变现价值,扣除必要的税费和其他可能的优惠扣除后,再考虑抵押房屋的收回价值。


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